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Pour lutter contre la transformation de logements en hébergements touristiques, Paris, comme d’autres villes, a mis en place un régime de compensation qui participe au maintien de l’habitat dans la capitale.

Les bailleurs sociaux sont désignés comme les grands gagnants de ce dispositif. Pour mémoire, celui-ci n’autorise le propriétaire d’un logement secondaire à le louer à des touristes (et donc sur des plateformes de type Airbnb) que s’il parvient à compenser la surface louée commercialement par la transformation d’un local professionnel en logement. Sans cette compensation, le propriétaire ne peut dédier ledit logement à la location saisonnière d’une résidence secondaire. Pour contrôler l’effectivité de ce changement, la mairie oblige les propriétaires à se déclarer en mairie et à communiquer sur l’annonce de location, le numéro d’enregistrement qui leur a été transmis.

Si les parisiens ne disposent pas d’un patrimoine immobilier suffisant (ce qui est généralement le cas lorsqu’il s’agit d’un particulier) pour opérer cette compensation, ils ont la possibilité d’acheter ce « droit à la commercialité ».

Le caractère « commercial » des locaux est monnayable auprès de propriétaires qui souhaitent faire l’opération inverse : convertir des habitations en locations de vacances. A défaut d’attestation de propriété de la compensation, la demande d’autorisation de changement d’usage, déposée en mairie, sera accompagnée de la convention de cession de commercialité.

A Paris, le prix de la commercialité varie entre 400 à 5 000 € le m2. Dans les quartiers les plus tendus de la capitale, l’obligation de compensation est renforcée dans la mesure où la réglementation exige qu’un m2 de surface commerciale soit compensé par le double, sauf en ce qui concerne les bailleurs sociaux, pour lesquels, la parfaite égalité doit être respectée.

 

C’est peut être le moment de revenir sur le marché locatif. Le ministère de la Cohésion des territoires vient de lancer son plan national contre la mobilisation des logements vacants.

18 000 propriétaires d’au moins 2 logements vacants ont reçu un courrier les incitant à louer leurs biens inhabités. Ces derniers ont été identifiés en croisant le fichier de la taxe d’habitation sur les logements vacants avec les fichiers fonciers.

"Ce sont potentiellement 46 000 logements qui pourraient être ainsi remis sur le marché."

Selon le ministère, si ces propriétaires ne souhaitent pas louer leur logement vacant, c’est parce qu’ils craignent d’être victimes d’impayés ou parce qu’ils n’ont pas les moyens de rénover cette habitation de façon à ce qu’elle réponde aux critères d’un logement décent.

Le courrier rappelle ainsi les dispositifs de la garantie Visale qui sécurise aujourd’hui 200 000 propriétaires et des aides à la réhabilitation détaillées sur la plateforme facilhabitat.gouv.fr

Sur les territoires les plus tendus, le gouvernement envisage en dernier recours de réquisitionner des locaux à des fins d’hébergement ou d’intermédiation locative.

 

La plupart des intermédiaires demandent aux futurs acquéreurs de formuler par écrit une offre d’achat qu’ils transmettent ensuite au vendeur pour signature.

Les mentions obligatoires

● L’offre d’achat (article 1114 du Code civil) doit, au minimum, mentionner l’adresse du bien, les coordonnées du vendeur, le prix propos. par le candidat acquéreur, la période de validité de l’offre (une à deux semaines), un délai de rétractation (une semaine par exemple) ainsi que d’éventuelles conditions suspensives.

Les conséquences de l’offre

● L’acquéreur est engagé par l’offre d’achat qu’il a présentée au vendeur. Celui-ci est évidemment libre d’accepter ou de refuser la proposition. Il a également la possibilité d’émettre une contre-proposition qui rend alors celle de l’acheteur caduque et ouvre de nouvelles discussions.

● En revanche, si le prix de l’offre est identique à celui annoncé par le vendeur, ce dernier est en principe obligé de conclure la vente.

● Une fois l’offre acceptée par le vendeur, la vente est parfaite (article 1583 du Code civil) même si des formalités doivent être faites ultérieurement (production des diagnostics, rédaction de la promesse ou compromis, etc.). Si après avoir accepté une offre, le vendeur reçoit une nouvelle proposition émise par une personne intéressée par le bien, il ne peut y répondre, la vente étant considérée comme ayant eu lieu.

● La prochaine étape pour les parties sera la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente.

La sanction en cas de défaillance

● Si l’un ne respecte pas son engagement, l’autre est en droit de r.clamer des dommages et intérêts. Ainsi, un vendeur a dû indemniser l’auteur d’une offre d’achat qu’il avait acceptée avant de signer une promesse de vente avec un autre acheteur. Les juges ont condamné le vendeur à verser au premier acheteur la somme de 6 000 € en réparation de son préjudice. 

(Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile, 12 septembre 2019, RG n°17/00426).

 A savoir

L’offre d’achat n’est pas valable si elle est accompagnée d’un versement ou d’une promesse de versement d’argent par le candidat acquéreur.

 

 

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